纾困都市病：共治停车难
时间：2021-12-22

随着人民社会生活水平的不断提高，我国汽车的保有量不断攀升，尽管各大城市车牌发放数量严格管控，但住宅小区尤其是老旧小区的停车空间越发逼仄。违章停车、占用消防（急救）通道、进出扰民等各类纠纷、事故屡有发生。“民有所呼，我有所应。”本期将通过记者调查、人大代表建议、律师支招、社警互动综治等角度，结合近期出台的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》以及《上海市城市更新条例》，为老百姓急难愁盼的问题把脉。

 本刊编辑部

提升软环境：社区停车乱象治理的关键词

文·图/本刊记者  黄灵

城市软环境是相对硬环境而言的一个概念，它是指物质条件以外的诸如政策、文化、制度、法律、思想观念等外部因素和条件的总和。在现有的环境下，这些因素又集中体现在机制上，是相对于地理条件、资源状况、基础设施、基础条件等“硬件”而言的思想观念、文化氛围、体制机制、政策法规及政府行政能力水平和态度等。就当前人民群众“急难愁盼”的社区停车难及乱象治理，并非一蹴而就，它需要城市管理者具备顶层设计和前瞻思考能力，体察民生、对标国际，协调城市各职能部门以及社会力量，释放地区行政、城市管理及法治、前沿科技、国民经济综合实力等软实力，对城市由整体布局到社区贯通，如绣花针般实施精细化管理，通过持续更新，为城市发展续航。

问题管窥：社区停车乱象直击

“从一粒米看世界”，停车难，看似住宅小区的停车乱象，背后却是城市住宅小区停车位供少于求的物理空间超负荷运转。据公安部统计：2020年全国机动车保有量达3.72亿辆，其中当年新注册登记机动车3328万辆，较2019年增加114万辆。就体量而言，2020年全国机动车保有量超过300万辆的城市有13个，上海市位列第5，机动车保有量为400万辆。日趋庞大的机动车保有量，给城市道路交通出行、停车等出了难题。

一方面，伴随2017年“上海史上最严交通法规”——《上海市道路交通管理条例》的出台，在智能城市大数据的统一监控调配以及交通干警的有序执法下，上海市道路交通的综合管理水平显著提升，礼让出行、遵守交通规则蔚然成风；另一方面，随着机动车数量的不断攀升，许多不具备停车库的老旧小区停车难成了普遍问题。

记者到一些社区调研发现，住宅小区尤其是老旧小区日益增长的车辆数，以及周边见缝插针、随意停放社区路面的车辆，导致不少住宅小区原本可供同时进出的多车道、多路径，被挤压成了单行道；有的住宅小区可供消防、急救车辆通行的公共部位被机动车和非机动车占用，原先政府为惠民加装的残障人士通道被挤占而成了摆设；社区封闭式管理令某些沿街小区成为天然的停车场，一些物业安保为收取停车费不分时段、不断引流外来车辆进入小区、抢占车位；有居民反映，一些社区从早到晚的汽车倒车声（车辆倒车提示音外放）、被堵车辆刺耳鸣笛声、保安大声指挥交通及各种因停车引发的纠纷争执声，严重干扰着社区居民的日常生活；进出无序的车辆也给出门买菜的老人、社区上学的青少年、打卡上班的通勤族出行等带来安全隐患，甚至存在引发各类突发恶性事件的高危风险。

住宅小区有车的业主，为小区停车难发愁，为了占据非固定车位不敢轻易使用车辆；没有购车的业主，平时绿色出行，没有享受到公共面积给生活带来的福利，却得承受日常噪声、出行不便、急救风险的困扰。据媒体公开的各类物业纠纷案例显示，一些纠纷正是源于物业管理不当、保安素质不高、业委会选举不透明、物业经营台账不公开、小区公共面积部位车位租赁存在权力寻租等问题。可以说，这类纠纷，已经成为社区治理和治安管理的盲点和风险隐患，属于群众急盼愁难的民生问题，需要引起有关部门足够重视，整体布局、层层化解。

众人拾柴：

通过市民热线参与社会管理

上海市很多老旧小区建设时并未配备机动车车库，所谓的停车位大多属于公共部位，属于业主共有面积，在缺乏有效监督的情况下，倘若业委会和物业对此没有公平、透明的小区车位规划和分配公示，很容易滋生腐败，引发社区矛盾。

就业委会自治住宅小区停车难题的角度而言，记者了解到，有些自治能力强的小区通过多年努力，已建立起了业主微信群，以全民主、全公开的方式，民主选举业委会代表，公示业主代表候选人身份、职业、特长、为民服务意愿，再由业委会根据业主集思广益达成的共识公开遴选服务优良的物业公司，避免不良物业公司尸位素餐。通过微信群，业主可主动参与合理布局小区停车位和服务设施，摇号决定停车位；受聘物业对业主车辆、身份等信息统一识别管理，对外来车辆公示停车时间、车位、收费标准、收益情况……

当然，面对相对而言老龄化程度较高的一些老旧小区，微信群建不起来，各种信息不透明，业主权益被侵犯、物业管理水平滞后等相关问题就可能被长时期忽视。面对住宅小区停车乱象，作为普通市民，如何向有关部门及时反馈问题、举报不良现象、为城市治理支招呢？

记者以普通市民的身份就某小区机动车乱停放问题，拨通了上海“12345”市民服务热线。据媒体报道，该热线的服务宗旨正是倾听民声、了解民意、汇聚民智、排解民忧，及时回应社会关切，持续改进政府工作、推动科学决策，不断提升城市管理的科学化、精细化、智能化水平。该热线接线员在接听了记者的投诉后，当场记下电话诉求，表示可选择通过匿名或不匿名的方式记录信息和予以回复，并在事后以短信方式发出承办问题编号，市民可通过微信公众号或网络平台（上海市民服务热线）了解诉求受理单位、处理时间及进展状态。记者收到短信通知后，在15个工作日内，先后接到了来自相关街道办、房管所、物业以及“12345”回访电话。“民有所呼，我有所应”，这也是市民参与城市管理的一个沟通渠道。

急难愁盼问题化解需提升软环境

就法治层面而言，记者注意到，为规范住宅物业管理区域停车秩序，保障停车管理双方的合法权益，近期上海市房屋管理局制定了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》，自2021年10月1日起施行，有效期至2026年6月30日。这一新规的及时出台，使得一段时期内上海市社区机动车停车管理有了统一、明确的规定。其中，新规就违规停车的处理办法予以调整，明确车辆停放人违反本规定，比如占用消防车通道、妨碍消防设施使用或擅自占用共用部位的，以及对于长期停放的无主机动车辆，停车管理单位应当报告相关行政管理部门进行处理。

此外，就居住小区停车乱象治理涉及消防安全、急救安全、噪声扰民等关乎公共利益的问题，有检务专家提议可纳入检察机关公益诉讼范畴。当前，盛世娱乐 正结合“我为群众办实事”实践活动，将维护公益与解决群众急难愁盼的问题更紧密地结合起来，这便是一个良好的契机。据了解，先前针对上海电动自行车（非机动车）保有量大、失火事故频发、安全隐患较突出的问题，检察机关在上海全市范围内开展了电动自行车充电安全专项监督活动，共分析调查事故近200起，立案办理120余件，通过检察建议、磋商等方式纠正入户充电、违规充电，推动部分街镇将此写入居民自治公约。

城市更新当为社区停车提供出口

如何利用大城市社会智库，通过顶层设计、前瞻思考，协同相关部门利用大数据高科技手段，协力规划、治理社区停车乱象，便是摆在执政者面前的民生考题。

对标同为国际超大城市的日本东京，其汽车保有量在800万辆左右，远超上海，那么东京为何没有出现大规模停车难问题呢？资料显示，1962年日本便出台了《车库法》，规定汽车拥有者必须确保拥有存放场所，并且不允许将道路作为汽车的保存场所，违者将受到重罚。也就是说，车主买车之前必须先有停车位。这样一来，从源头上缓解了停车难问题。此外，还有不少专家表示，这还与东京独特的停车场设计有关——虽然东京面积狭小，但各种地面停车场、立体停车场以及地下停车场随处可见。为了将停车场价值最大化，东京采取了独特的设计，很多地面停车场采取的都是交叉式车位设计，将所有空间合理利用。

令人欣喜的是，2021年8月25日，上海市十五届人大常委会第三十四次会议表决通过了《上海市城市更新条例》。该条例所称城市更新，是指在上海市建成区内开展持续改善城市空间形态和功能的活动。对标国际，笔者建议通过进一步完善相关律法规、协力提升社区综治能力、用好城市更新政策红利等一系列措施，提升城市软环境，凝聚社会各方面力量共筹共建环保停车场，力求从源头化解停车难及其背后乱象，缓解人民群众急难愁盼的社会问题。

住宅小区停车难问题突出

上海市人大代表聚焦难点提出对策

文/文心

住宅小区停车，已经成为困扰城市居民的一大难题。随着机动车拥有量的快速增长，小区内机动车停车供求矛盾正日趋严重，由此产生的种种社会问题也层出不穷。“小区由‘停车难’导致的‘停车乱’现象随处可见，存在诸多安全隐患。”如何进一步规范对住宅小区的停车管理？多位上海市人大代表聚焦这一难题，集思广益、出谋划策。

小区停车难题日益突出

陈先生家住上海市徐汇区一处建于20世纪80年代末的老旧小区，房子虽然陈旧了点，但是好在出门不远就有高架，开车上班非常方便。不过上班虽然方便，但是下班却不容易，难就难在找车位这件事上。“小区到了晚上就无处停车，小区里不仅道路停满，绿化带也停满了。”陈先生说，小区没有固定车位，这两年，随着私家车的增加，有些家庭甚至买了第二辆、第三辆私家车，小区停车难的问题越来越突出，每天回家最头痛的一件事就是兜兜转转地找车位。

其实，停车难几乎是上海所有小区普遍存在的问题。为了占车位，车主们“八仙过海，各显神通”，有的在地面打洞，拴一条铁链，把自行车、摩托车锁在上面；有的安装地锁，自己给自己“安排”了固定车位；还有的让老人搬个凳子直接坐在车位上占位。因为占车位引发的居民之间以及居民与物业公司的矛盾层出不穷，有些甚至引发了恶性事件。

“住宅小区车辆管理已经成为当前物业管理活动中十分突出的问题，规范管理小区车辆成为当务之急。”上海市人大代表刘正东长期关注小区停车问题，他表示，住宅小区停车位供不应求，由此引发的消防通道、绿地等公共区域被变相侵占情况，以及车辆在停车管理中产生的丢失、受损纠纷等情况不仅影响了业主的正常生活，也造成了业主对物业服务企业的不满，在一定程度上影响了小区的生活秩序和社会和谐。

根据上海市城乡建设和交通发展研究院对外发布的《2020年上海市综合交通运行年报》，截至2020年，全市注册机动车469.1万辆，其中，小客车397.1万辆，同比增加26.7万辆，新能源汽车推广量12.1万辆，创历史新高，累计推广量已达42.4万辆。与机动车数量快速增长形成鲜明对比的是居住类停车缺口的不断增加。目前，上海全市已规划建设及临时设置412万个泊位，但供需缺口仍然有240万个，缺口比例近37%。其中，住宅小区停车矛盾最为突出，泊位需求500万个，实际划设泊位265万个，供需缺口235万个，缺口比例达47%。面对日益突出的小区停车难问题，如何有效缓解？刘正东、吴梦秋等上海市人大代表通过实地调研提出了多项建议。

缓解停车难要加大规范管理力度

“政府有关职能部门应加大对住宅小区的管理力度。”刘正东表示，住宅小区物业管理是城市管理的重要组成部分，也是政府管理城市的重要职能，公安、消防等职能部门应全面介入住宅小区的执法，行使管理职能，有效治理占用消防通道、绿地等公共区域乱停、乱放车辆行为，防止发生消防安全事故和公共场地纠纷。他同时表示应出台规范性文件，分清停车管理中涉及的各方的责、权、利。

为了规范住宅物业管理区域停车秩序，今年10月1日，上海市根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》等法律法规，出台实施了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》（以下简称《停车规定》）。《停车规定》明确了物业服务企业或其他停车管理单位的停车管理服务要求。主要内容包括：履行前期物业服务合同、物业服务合同、业主管理规约、临时管理规约、小区停车管理制度或者停车管理服务合同中相关停车管理的约定；在物业管理区域内显著位置公示停车收费标准；制定停车管理人员的职责、发生紧急情况的迁移车辆处置预案、停车收费管理制度等；根据业主大会通过的非原始规划设计停车位设置方案划设停车位；做好固定车位、地下车库使用情况登记，供业主查询；地面、墙面设立交通标识，引导车辆按规定路线行驶；设置机械式停车设施的，必须配备持有特种设备操作证书的车辆管理人员等。此外，新修订的《上海市住宅物业管理规定》明确业委会要拟订停车管理办法。

日常工作中，上海市公安部门正不断加强住宅小区内日常治安管理和消防安全检查，及时查处因停车引发的治安案件；结合“百万警进千万家”活动，主动跨前解决社区内因“停车难”引发的矛盾纠纷，防止“小事拖大”。会同物业主管部门，及时将小区停车管理方法、法律道德素养、服务便民意识等纳入物业培训内容，指导物业保安加大日常巡防力度，对随意停放、错停车位、占用他人车位的情况及时进行劝导和纠正，切实提升物业保安管理能力。

因地制宜、充分挖潜，

多措并举缓解难题

一方面要加强停车规范化管理；另一方面，还要因地制宜、充分挖潜，不断缓解城区住宅小区停车难问题。吴梦秋代表建议：进一步加大对公共停车场、立体停车场、道路停车场、地下停车场建设的支持力度和资金投入，把解决停车难问题列为每年政府为市民办实事的重点工作之一。做好存量利用，对一些闲置地块、拆迁地块等土地资源进行规划改造，辟成临时停车位。

吴梦秋还建议推广自动化多层机械停车系统，提高场地利用率。他表示，停车场立体化技术虽然已经非常成熟，但存在投资费用较高、回报周期较长的不足，需要政府作为为民办实事工程，给予包括：投资补助、设置专项基金、减免有关费用、吸引社会资本投资等在内的一系列具体的鼓励政策，在老旧住宅区广泛推广。

小区停车难是一个城市系统问题，依靠单一手段无法有效解决这个“城市病”。据了解，目前，停车难综合治理的工程，已纳入上海市委、市政府民心工程，将通过结合外部规划新建公共停车设施、鼓励利用周边资源开展共享、挖掘老旧小区内部潜力开展新建等路径，缓解老旧小区停车难问题。预计到2022年，将累计推进创建100个停车治理先行项目，开工建设1万个公共停车泊位，通过创建停车治理先行项目对有关治理成效和经验开展跟踪评估总结，探索针对老旧小区停车难问题的有效治理措施，制定有关指导性政策，以建立长效推进实施机制。

构建警社互动的社会综治格局

文/庄嘉

作为超大型国际化大都市，上海始终贯彻落实习近平总书记“更加注重强基导向”的重要指示精神，力求走在城市精细化管理的发展前沿，大力推动“共建、共治、共享”的基层社会治理新局面。基层社区民生服务管理事项与上海社区警务综合治理有着紧密的关联。上海警方也一直在推动“多层次”“多维度”“多主体”共同参与基层社区民生服务管理事项的工作中，力求不断提高群众的获得感、幸福感、安全感。

推动构建警社互动的物业管理机制

在基层社区治理中，各类服务管理事项的参与主体甚多。“居委会”是街道办事处的下属机构，“村民委员会”则是村级自治组织，二者虽然不是政府的派出机构，却履行着社区自治权、社区协管权、社区监督权等公共服务管理事项（比如，维护业主的合法权益，对物业服务企业工作进行监督）。“业主委员会”是业主利益的维护团体，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督公共建设、公共设施的合理费用（比如，举办业主大会）。“物业服务企业”是为业主提供服务的，根据合同对住宅小区实施管理（比如，聘请保安对小区公共区域安防、停车管理提供服务）。“公安机关”则是政府职能部门，依法管理社会治安，行使国家的行政权和司法权，兼具双重属性（比如，对基层社区涉及110警情事项接处警）。因此，多元共治机制已经成为基层社区治理的必然路径与常态选择。

对此，近年来，上海市公安机关践行市委、市政府《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》，充分重视运用社区民警力量夯实警社互动、合署联动。根据《上海公安机关社区民警工作规范（试行）》的规定，“对于规模较小、治安平稳的警务区，上海公安机关按照一居一警的要求配置社区民警，相邻警务区联勤加强配合，并鼓励党员社区民警在居（村）委党组织中兼职”。所谓“一居一警”，即中心城区派出所按照每个居委会至少有一名社区民警的标准配置警力，充分发挥社区民警在基层治理中的重要作用。据统计，已有93名派出所所长兼任镇党委职务，938名社区民警在居（村）委兼职，全市党员社区民警兼职率达到98%。通过明确社区民警“兼职委员”身份（通常是居、村委党组织副书记），出师有名，全面融入居村社区治理，有效推动了社区警务与社区治理工作融合衔接，完善了基层党组织牵头的社区多元共治机制。

比如，上海市长宁区委、长宁公安分局先后印发了《关于加强和改进社区民警参与居民区治理工作的实施意见》《推进社区民警参与居民区治理工作的方案》，要求社区民警对接街道“公共管理、公共服务、公共安全”三大职能定位，在“公共安全”中充分发挥主力军作用，在“公共管理”中加强法治保障，在“公共服务”中深度融入群众，充分发挥社区民警在基层社会治理、社区警务建设中的作用。以“社区停车线、停车位的合理划定”为例：有的社区停车位不足，不少住户直接将车停在小区内的人行道和绿化带上，造成停车纠纷、警情多发，严重影响小区生活环境。更为严重的是，小区道路两侧停放车辆后，消防车、救护车根本无法通过，一旦发生紧急情况，后果将不堪设想。针对此类情形，可通过对车辆在出入小区时间以及空间上进行改变，在小区出入道路上设置物理隔离，对内部道路和停车设施进行优化改造，使小区内道路资源得到最大程度的利用。同时，巧用潮汐效应、划设禁停区、完善微循环等管控措施，不仅可减少小区挪车警情，更可让之前堵得水泄不通的小区摇身变成畅通无阻的车辆管理示范小区。

此外，应强化公安派出所主要领导与街镇的联动机制。根据《关于公安派出所负责人人选、考核听取镇、街道党（工）委意见的实施意见》，多数基层派出所均落实了负责人人选、考核听取街镇意见的制度，推动基层派出所加强与街镇的统筹协调，以更好服务地区经济社会发展。

探索建立派出所与司法所联动的解纷机制

根据《道路交通安全法》第百一十九条的规定，“道路是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方，包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所”。据此，除《道路交通安全法》定义中的“道路”以外的其他道路不应属于道路，比如矿区、厂区、林区、农场等单位自建的不通行社会车辆的专用道路、乡间小道、田野机耕道、城市楼群或排房之间的甬道以及机关、学校、住宅小区内的甬道等均不属于《道路交通安全法》规定的道路范畴。基层社区的内部道路显然也不属于《道路交通安全法》界定的“道路”范畴。

一方面，老旧小区因停车需求大、车位配比低、内部道路规划不合理等原因饱受“停车难”问题的困扰，小区内机动车随意停放、机动车乱穿行、机动车乱按喇叭扰民、非机动车占据机动车停车位等基层社区停车难、难停车、管理难、疏通难问题多发；另一方面，针对上述情形，即便社区保安、物业服务企业工作人员或被堵车辆车主拨打110报警，处警民警也只能通过调解，无法依照《道路交通安全法》进行违章停车的处罚。值得注意的是，该类警情若前期处置不力，可能存在“民转治”“治转刑”的风险。

对此，刚颁布的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》第十一条对违规停车的处理作出了明确规定，对停车占用消防车通道、妨碍消防设施使用或擅自占用共用部位、长期停放的无主机动车辆等情形设定了“停车管理单位向公安、消防、城管等部门的报告处理义务”。

执法实践中，尽管报告处理机制已经有法可循，但遇到此类情形，多数情况下还是需要整合辖区资源，建立健全矛盾纠纷联动调解机制。近年来，上海公安机关以居（村）委为单位划分警务区，每个警务区均设置社区警务室（社区民警工作站）。数个地域相邻的警务区联合为一个责任区，责任区内的民警信息共享。同时，对同一片区内的社区、治安、巡逻民警实行捆绑式考核。目前，上海市全市公安机关共设置派出所警务区4161个、警务责任区781个。通过社区警务室，与属地街道司法所，构建两所联动的就停车纠纷、家暴、高空抛物等争议、疑难、敏感、复杂警情调解机制，耐心充当“老娘舅”，穿针引线解开心结，逐个击破消除隐患源头。

融入一网统管：

有效分流非警务警情

以新基建、数字化转型为重点的城市转型过程中，涉及老旧社区停车管理方面的纠纷数量庞大。但如何做到属于公安机关管辖的110警情与非警务警情的分流，始终掣肘着城市治理效能和基层社区治理效果。因此，上海大力推动城市运行管理和应急处置系统（即“城运系统”）。目前，“城运系统”聚焦提升行动能力，着力深化联勤联动，整合接入公共安全、绿化市容、住建、交通、应急、民防、规划资源、生态环境、卫生健康、气象、水、电、气等领域22家单位33个专题应用，探索研发“地图服务”“气象服务”“交通保障”“应急处置”等六大插件，为跨部门、跨系统的联勤联动增效赋能，初步实现“一网统管全城”。

在一网统管下，上海公安机关有序推进综合指挥室与街镇城运中心、综治中心互联互通、数据共享，助推社区管理指挥链和“观、管、防”能力升级，助力社区各类隐患问题的智能发现、自动推动、闭环管理。同时，科学合理调整划分警务责任区，实现804个警务网格与城运网络、综治网格的“一对一”“一对多”对接融合，并规定接警到场时间、处警时间。

目前，上海市尽管正依托警社联动增强社区民警参与社区停车管理、建立新型纠纷调解机制调处涉停车管理警情、探索一网统管分流警情中涉及警务管理的集中治理，但是距离习近平总书记提出的“通过绣花般的细心、耐心、巧心提高精细化水平，绣出城市的品质品牌”要求仍有不小的距离。如何进一步发挥多元主体参与的共治效能，促进基层社区民生服务管理事项得到更妥善的解决，是一份需要审慎、科学、严谨应答的考卷。

市民如何维护停车权益

文/郑栋

随着我国汽车保有量的不断增多，停车问题已经成为上海和其他特大城市当前面临的共同难题。造成停车难的主要原因是，有关方面此前对私人汽车持有量的大量增加及由此带来的停车问题认识不足。1994年以前，我国住宅建设标准里没有要求配建停车位，之后我国才开始要求新建商品房必须配备一定比例的车位。刚开始车位配置比例标准很低，随着私人汽车持有量的不断增加，新建商品房的车位配置比例标准才不断提高，但是，仍然难以满足业主对停车位不断增长的需求。2021版《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》将新建商品房配建停车位指标调整为不低于一户一位的标准。这也是迄今为止新建商品房车位配置的最高标准。但是，已经建成的绝大部分住宅小区无法达到一户一位的标准。由于规划设计确定的停车位数量不足，很多住宅小区公共部位被划为停车位，即便如此，停车位数量仍然满足不了居民对停车位的需求，由此，造成了业主之间因停车问题产生的矛盾和冲突，严重影响了社会稳定和生活安宁。为此，近期上海市房屋管理局出台了《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》（以下简称《停车规定》），该规定在承袭《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《物业规定》）的基础上，对停车位的转让、使用、分配、出租等进行了全面规范，广大业主可以充分运用该规定和其他有关法律规定，从以下四个方面维护个人合法的停车权益。

使用建设单位尚未售出的停车位

在实际生活中，常常出现这样的现象，建设单位持有多个停车位待售闲置，有些业主却因没有停车位而无法在小区停车，当业主要求承租建设单位待售的停车位时，建设单位以只售不租为由拒绝出租。为此，《物业规定》第六十二条规定，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。《停车规定》第三条进一步明确规定，住宅物业管理区域内的机动车停车位（包括地下停车库、立体停车库等）应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。

根据以上规定，建设单位必须将尚未出售的停车位出租给业主、使用人停放车辆，如果只售不租，业主有权依照本规定，要求建设单位出租尚未售出的停车位，对于无正当理由拒绝出租的建设单位，有权向其提起民事诉讼。目前，全国范围内已经出现多起此类案例。在原告郭某某与被告山西合众瑞通投资有限公司所有权纠纷案中，山西省太原市晋源区人民法院认为，被告系建设开发单位，其车位应当优先满足业主需要，业主可通过购买、租赁等方式获取该车位的使用权或所有权，被告仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，应当予以调整，故作出〔2018〕晋0110民初1567号民事判决，支持原告郭某某要求被告山西合众瑞通投资有限公司将建筑区划内规划用于停放汽车的尚未处分的地下车位以出租方式提供给原告使用的诉讼请求。

那么，如果建设单位提供的车位已经满足了规划设计确定的车位配置标准，超出该标准的多余车位，建设单位是否可以只售不租？如某小区规划确定的车位配置比例为0.5∶1，小区共有500户，按照这一比例，建设单位只要提供250个车位即可达到标准。现在建设单位实际可以提供260个车位，对于多出标准的10个车位，是否可以只售不租？笔者认为，《物业规定》和《停车规定》均没有对建设单位应当出租尚未出售的停车位设置前提条件。因此，无论是否达到规划确定的车位配置比例标准，建设单位的停车位都不能只售不租。当然，建设单位将车位出租给业主使用后，同样还可以继续出售，但是，出售已经出租的车位，承租该车位的业主享有优先购买权。

要求合理分配停车位

《物业规定》第六十一条和《停车规定》第四条均规定：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。”该规定体现了在停车位供给不足的情形下，按照公平公正原则进行分配使用，尽可能做到每户都可以拥有一个车位，防止出现有些业主没有停车位而其他业主却过多占用停车位的情形。按照此条规定，住宅小区的车位配置比例只要没有超过1∶1的标准，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；该车位配置标准是2021年上海市新建商品房车位配置的最新标准，可以肯定的是，2021年之前的住宅小区，很多没有达到1∶1的标准，因此，上海市绝大多数住宅小区都适用本条规定，即一户业主只能购买或者附赠一个停车位。如果建设单位违反该规定，其他无车位的业主有权主张其行为无效，以维护自己的合法权益。

值得注意的是，这里的机动车停车数量应该指的是建设单位所有的规划设计确定的停车位数量，不包括住宅小区利用公共部分设置的停车位。如果建设单位所有的规划设计确定的停车位数量不超过房屋套数，但是加上利用住宅小区公共部分设置的停车位数量超过房屋套数的，仍然适用该条规定，即一户业主只能购买或者附赠一个停车位。此外，业主除了可以通过购买、附赠方式获得停车位的产权，更多的是通过承租的方式获得停车位使用权。那么，如果建设单位在销售、附赠给某业主停车位后，是否可以再向同一业主出租车位？答案为否。停车位公平分配的实质是车位的使用权，无论是以何种方式，同一户业主拥有两个以上的车位使用权，都违反了住宅小区内公平分配的原则，侵害了小区其他没有购买或租赁到车位的业主的合法权益。因此，同一户业主无论是通过购买、附赠或承租了两个或两个以上车位，其他没有购买或租赁到车位的业主都可以依法维权。

除原始规划设计确定的停车位，利用公共部分设置的停车位应当如何分配使用？《民法典》第二百七十五条和《物业规定》第六十一条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。以上规定明确了利用公共部分设置的停车位属于业主共有，但是，业主如何共同享有该部分车位的使用权，法律没有进一步规定。《停车规定》第三条对公共部分设置停车位的使用，作出了一条具体规定，即“用于停车的车位利用小区原始规划设计停车位之外的区域设置停车位的，不得作为固定停车位出租给特定业主、使用人使用”。因此，对于无法享受公共部分设置停车位使用权的业主，可以据此主张自己的合法权益。

阻止向小区外单位或个人转让停车位

《物业规定》第六十二条和《停车规定》第五条均规定，“停车位只能向本物业管理区域的业主转让，不得转让给物业管理区域外的单位、个人”。该规定没有对禁止向小区外单位或个人转让车位设置前提条件。因此，从条文本身理解，无论小区停车位实际配置了多少，车位配置比例是否超过规划设计确定的车位配置比例，或者建设单位所有的机动车停车位数量是否大于住宅小区内的房屋套数，只要向小区外单位、个人转让停车位，就必然违反了本规定，其他没有车位的业主可以据此维权。但是，如果要求法院确认该行为无效，则可能存在一定的诉讼风险。

《民法典》第二百七十六条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。如何理解“首先满足业主的需要”？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款‘应当首先满足业主的需要’的规定，前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。原物权法第七十四条第一款“应当首先满足业主的需要”的规定实际对应民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

从以上司法解释的规定看，满足业主需要的标准是规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。即如果建设单位提供的停车位数量达到规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例，就应当认定为满足了业主需要。《物业规定》和《停车规定》没有明确如何认定满足业主需要，但从规定精神看，应当是将建设单位所有的机动车停车位数量等于物业管理区域内房屋套数作为满足业主需要的标准。对于过去的老旧小区而言，这一标准显然高于司法解释的标准。

此外，对于满足业主需要之外的车位，法律和司法解释没有明确禁止向小区外单位、个人转让。但是按照《物业规定》和《停车规定》，即使满足了建设单位所有的机动车停车位数量等于物业管理区域内房屋套数的标准，也不得向业主外单位、个人转让停车位。因此，对于将超出规划确定的车位配置比例之外的车位向小区外单位、个人转让的行为，如果要求人民法院确认无效，是否能够得到支持，存在一定的不确定性。

优先购买停车位

《停车规定》第五条，租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。所谓优先购买权，是指特定的民事主体依照法律法规或者合同约定，在同等条件下，优先于第三人购买标的物的权利。优先购买权的设立旨在保持财产所有权与使用权一致性，充分发挥物的效用，稳定社会经济生活秩序。《民法典》第三编第二分编第十四章租赁合同中规定了承租人的优先购买权，但是，该条明确只是针对房屋租赁。停车位不是房屋，但带有类似的不动产属性，那么能否参照适用该条规定？此前，全国已有多起审判案例涉及车位的优先购买权问题，各地法院的裁判观点并不完全一致，有些甚至完全相反，目前还没有形成统一的裁判规则。

在原告李某与被告江苏苏南万科物业服务有限公司无锡分公司、无锡鼎安房地产有限公司车位纠纷一案中，无锡市滨湖区人民法院作出〔2017〕苏0211民初2920号民事判决，对原告李某提出车位优先购买权不予支持，原告李某提起上诉，二审维持原判。二审法院认为，租赁车位是否享有优先购买权，法律并无明文规定。由于优先购买权是一项法定权利，直接影响当事人的权利义务，在法律没有明确规定的情况下，不能将承租房屋的优先购买权类推适用到其他租赁物上。此后，李某申请再审，也被江苏省高级人民法院驳回。

而在原告严某某诉被告上海中房新业房地产有限公司侵权责任纠纷一案中，原告严某某主张地下产权车位的优先购买权，上海市浦东新区人民法院作出〔2018〕沪0115民初24427号民事判决，对其主张不予支持。原告严某某提起上诉，上海市第一中级人民法院撤销原审判决，改判支持地下产权车位的优先购买权，其主要观点是：法律规定具有相应滞后性，对地下产权车位是否可以参照适用房屋承租人优先购买权的规定不能仅以法律有无明确规定为判断标准。地下产权车位与房屋同属于不动产范围，其交易方式也类似，参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定具有相应法理基础。房屋承租人优先购买权的立法本意是为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及出于稳定社会经济目的，地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。

笔者更加认同上海市第一中级人民法院的观点，从优先购买权制度设立的目的以及停车位和房屋的相似属性来看，应当确认车位承租人的优先购买权。《停车规定》对停车位优先购买权的规定为今后的上海司法审判提供了一个重要参考。

《停车规定》的出台对于规范停车秩序，解决停车难问题，是一个非常有益的尝试。但是，我们也要看到，《停车规定》本身具有一定的局限性：首先，《停车规定》只是地方政府部门的管理规定，不属于法律范畴，不能作为人民法院审判的依据，只能作为审判参考。其次，《停车规定》的程序性规定明显不足。再次，《停车规定》对于违反规定者应当如何承担责任，几乎没有规定等，这在一定程度上影响了《停车规定》的可操作性。综上，笔者建议今后可在《停车规定》实施过程中不断丰富和完善相关具体细则，以更好地维护广大业主的合法权益。